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注文住宅の住宅ローンはいくらまで借りられる？借入額の決め方と返済計画のポイント

公開日：2026/08/15
最終更新日：2026/09/04

注文住宅を建てる際、住宅ローンを「いくらまで借りられるのか」は重要なポイントです。ただし、審査にとおる借入可能額と、無理なく返済できる金額は同じではありません。この記事では、注文住宅の住宅ローンの借入額を決める方法や、返済計画を立てる際のポイントを解説します。

注文住宅の住宅ローンはいくらまで借りられる？
無理のない借入額を決める方法
注文住宅ならではの資金計画と返済のポイント
まとめ

注文住宅の住宅ローンはいくらまで借りられる？

住宅ローンの借入可能額は、年収だけで一律に決まるものではありません。金融機関は、年収や返済期間、金利、ほかの借入状況などを踏まえて審査するため、同じ年収でも借りられる金額には差が生じます。

一般的には、住宅ローンの借入額は年収の5～7倍程度がひとつの目安とされています。たとえば年収500万円なら2,500万～3,500万円程度、年収700万円なら3,500万～4,900万円程度が目安になります。ただし、これはあくまで概算であり、実際の借入可能額を保証するものではありません。

借入額を判断する際に重要なのが「返済負担率」です。これは年間のローン返済額が年収に占める割合を示したもので、金融機関の審査では税込年収に対して30～35％程度が基準になるケースがあります。

たとえば年収600万円で返済負担率を35％とすると、年間返済額は210万円、月々では約17万5,000円です。この金額を基準に借入額を算出できますが、審査上借りられる金額いっぱいまで借りることが適切とは限りません。実際の住宅ローンでは、金利や返済期間によって借入可能額が大きく変わります。

とくに注文住宅では、建物だけではなく土地代も住宅取得費用に含まれることがあります。さらに、外構工事費、設計費、登記費用、ローン関連費用、引っ越し費用、家具・家電の購入費なども必要です。

そのため、住宅ローンの借入額だけで予算を決めるのではなく、家づくりに必要な総額を把握することが重要です。

無理のない借入額を決める方法

注文住宅の予算を考えるときは、「いくら借りられるか」ではなく「毎月いくらなら無理なく返せるか」から逆算することが大切です。住宅ローンの審査に通る金額と、家計を圧迫せずに返済できる金額には差があるためです。

無理のない返済額を考える際は、手取り年収に対する住宅ローンの返済割合を確認しましょう。無理のない返済額を考える際には、手取り年収に対する住宅ローンの返済割合を20～25％程度に抑えるという考え方があります。たとえば手取り年収が500万円なら、年間返済額を125万円以内、月々約10万4,000円以内に抑えるイメージです。

ただし、住宅にかかる費用は住宅ローンだけではありません。固定資産税や火災・地震保険、修繕費、メンテナンス費なども継続的に発生します。

戸建て住宅では、外壁や屋根、給湯設備などの修繕時期や費用を自分で計画して備える必要があります。ローン返済額を決める際は、こうした住居関連費まで含めて家計を確認しましょう。

また、現在の収入だけを基準にするのも避けたいところです。子どもの進学による教育費の増加、車の買い替え、転職や独立による収入変化、老後の生活費など、将来的な支出も考慮する必要があります。

共働きを前提に住宅ローンを組む場合も、どちらかの収入が一時的に減少した場合に返済を続けられるか確認しておくと安心です。

頭金についても、無理に多く入れればよいわけではありません。頭金を増やせば借入額を減らせますが、手元資金を使い切ると、入居後の急な出費に対応しにくくなります。

住宅購入後にも一定の預貯金を残せるよう、自己資金と借入額のバランスを考えることが大切です。

注文住宅ならではの資金計画と返済のポイント

注文住宅では、建売住宅のように完成した住宅を購入する場合と異なり、建築途中に複数回の支払いが発生することがあります。そのため、住宅ローンの借入額だけではなく「いつ、どのように資金を用意するか」まで確認しておく必要があります。

融資のタイミング

一般的な住宅ローンは、建物が完成して引き渡されるタイミングで融資が実行されます。一方、注文住宅では土地代や工事契約時の手付金、着工金、上棟時の中間金などを、それより前に支払うケースがあります。

自己資金だけで対応できない場合は、住宅ローンとは別につなぎ融資を利用したり、融資を複数回に分けて実行する分割融資を利用したりする方法があります。

つなぎ融資は、住宅ローンが実行されるまでの一時的な資金を借りられる点がメリットです。一方、一般的な住宅ローンより金利が高く、事務手数料などの費用も発生するため、利用する場合は総負担額まで確認しましょう。

分割融資は住宅ローンとして複数回に分けて融資を受ける方法ですが、対応する金融機関が限られるほか、融資の回数や返済開始時期などに条件がある場合があります。

返済計画

返済計画では、金利タイプについても慎重に検討しましょう。変動金利は金利水準が低い場合に毎月の返済額を抑えやすい一方、将来的な金利上昇によって返済負担が増える可能性があります。

全期間固定金利型は、借入期間中の金利が固定されるため、将来の返済額を把握しやすいのが特徴です。それぞれの特徴を理解し、家計の収入や将来設計に合ったものを選びましょう。

さらに、ボーナス返済に頼りすぎないことも重要です。ボーナスは会社の業績や勤務状況などによって変動する可能性があるため、毎月の給与だけでも返済できる計画を基本にすると、家計の変化に対応しやすくなります。

注文住宅の住宅ローンは、土地代や建築費だけではなく、諸費用や工事中の支払いまで含めた資金計画を早い段階で立て、余裕をもった返済を目指しましょう。

まとめ

注文住宅の住宅ローンは、一般的に年収の5～7倍程度が借入額の目安とされますが、実際に借りられる金額は年収や金利、返済期間などによって異なります。重要なのは「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」です。金融機関の借入可能額を上限として考えるのではなく、手取り年収に対する返済割合や手元資金を確認しながら、将来の生活費や教育費、税金、修繕費なども考慮し、余裕のある資金計画を立てましょう。

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